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租房容易退房难!青客租户深陷“租金贷”困境,每月租金去哪了?

2020-04-28 点击 评论

租客被房东赶出门,租金贷却照付不误。2020年以来,不少租客、房东开始通过投诉、曝光等多种形式维权,向青客讨要租金,并质疑其已出现资金链断裂。杭州租客小李于2019年9月入住青客公寓,却没想到在二月房东找上门来说,青客2020年以来一直没有支付房租,并在四月将小李赶出了合租房,且更换了门锁。小李被迫找到青客的业务员,对方给出两个选择,一是换房,但是新的合同仍会继续现在的租金贷到今年9月;二是主动申请退房,这样一来押金不退。“如果我们主动申请退房,青客业务员告诉我们有55%的几率可以退房和退租金贷。”小李告诉猎云网,签合同时还办理了华瑞银行租金贷贷款,这样可以每月减少近200元的租金支出。但是小李申请了退房之后,沟通的工作人员又开始表示租金贷和退房因疫情影响暂时无法处理。现在无处安身的小李仍然一直在还租金贷的费用,总计近万元。小李表示,并不想青客退还押金,只想解决租金贷的问题,其身边一起维权的杭州租户就有200人。左图为小李和青客业务员的微信聊天记录;右图为小李仍在继续的租金贷页面租客纠纷不止,租金贷问题不断据公开资料显示,青客隶属于上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司。2014年11月5日注册成立后,已在上海、杭州、苏州、南京、武汉等城市拥有近10万套房源,其中在上海拥有超6万间的房源。据启信宝显示,从注册成立起,上海青客公寓就官司缠身,所涉及的裁判文书82件,53起为合同纠纷,其中过去一年合同纠纷为24起,且上海青客公寓均为被告。虽然纠纷不断,但青客公寓还是一路走向了IPO,并在2019年成为“长租公寓第一股”。青客裁判文书数据,启信宝截图据《中国经济周刊》报道,截至2019年9月30日,青客公寓与11家金融机构合作,其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行,有65.40%的租金使用租金贷支付,年利率在4.35%到8.60%之间的未偿还本金为7.57亿元,有16.50%的租客正在申请租金贷。租客办理租房贷后,银行会一次性将租赁期的所产生的房租支付给青客,青客则按月或按季度将租金支付给房东。青客公寓在年报中披露,“租金贷”形成的预付租金收入是其流动负债的主要构成部分。如果租户提前退租,青客公寓需承担一次性退还贷款的责任。业内人士表示,长租公寓租金贷引起的问题其实一直都有,但是没有爆发,但这个模式是有一定问题的,需要一直拿房并一直保持出租。一直拿房则导致给房东的租金越来越高,但是租客的房租却又提不上来。这个租房差导致的亏损是显而易见的。高速增长背后,青客公寓难以避免“以亏损换市场”的业内通病。据长江商报报道,青客公寓2017年、2018年、2019年前6个月净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。两年半的时间累计亏损11.17亿元。截止到2019年6月底,青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则达27亿元,资产负债率高达133%,已达到“资不抵债”。早在2018年9月,青客租金贷就引起了上海市住建委、房管局的注意,官方成立的检查组约谈了包括上海青客公寓在内的16家代理经租企业,其中租房贷情况被重点询问。另外,2019年3·15期间,上海青客公寓还因房租难退、收费不透明被上海市工商部门曝光。到现如今2020年新冠期间,房东赶人的情况加剧,租客被迫退房,却依然无法摆脱租金贷的问题。小李与青客业务员的微信聊天截图对此,北京市京师律师事务所律师孟博表示,在“租金贷”中,涉及多个法律关系。包括中介(“二房东”)与房主之间的房屋租赁法律关系;中介与承租人之间的转租法律关系;承租人与金融平台之间的贷款法律关系等。前两个法律关系出现问题,或者解除后,第三个法律关系并不当然解除。因此,中介对房主违约后,承租人除了可能要面临“无家可归”的局面外,还得按期向金融机构偿还贷款。此模式下,承租人维权成本相当高。猎云网拨打了青客网站的看房热线,发现杭州青客租房的业务仍在正常进行,接线员表示只要申请退房,就可以按照正常流程进行退房和退租金贷,不存在拖欠的问题。家住上海的青客租客小王也跟猎云网表示,最近隔壁的次卧看房的人很多,周五一天就来了3个,都是因为无法退押金同时青客也没支付房东房租而被扫地出门,无奈选择换房的租客。据了解,换房的上海租客如果成功入住青客的其他房源,押金不退的情况下押金可以抵扣新入住的房间房费。针对近期的投诉纠纷,青客在其官方订阅号表示:“针对之前小部分房东、租客的合同纠纷,争取在3个月内逐步恢复正常。”“根据承租人反映的情况和相关报道的描述来看,目前承租人的困境主要是由于中介机构连续拖欠房主租金,引发房主收房所致。可见,在这场纠纷中,中介可能负有更多责任。”孟博律师对猎云网表示。截至猎云网发稿前,小李表示,就在上周四青客解除了他的租房合同,但是贷款仍还在处理之中。青客的工作人员对小李表示,贷款暂时不会取消,但是青客将会代为支付,但具体何时青客开始代付目前还尚不可知。长租公寓精细化运营是关键,租客则需提防“月付”业内人士表示,租金贷表面看是风险控制能力弱,本质是精细化运营能力的缺失。公寓生意的本质是赚差价,尽可能低的收房,做好产品和服务,租出去,赚中间差价。团队抠细节的能力决定了利润的高低。但这几年的快速发展,导致部分公寓运营商偏离了生意的本质,不惜高额成本收房和获取发展资金,结果导致资金链断裂。“大家对租金贷的定义也不一样。本身租客要租房,需要资金来支付房租,这是刚需,跟贷款买车买房的性质没有区别,但演变成了恶意诱导甚至在租客不知情的情况下签订一笔贷款合同,性质就完全变了。”因为信息不对称,租客往往无法判断出租方的经营能力,一切以双方签订的合同为准,要仔细看清楚每个合同条款,尽量不要一次性支付超过3个月以上的租金。同时也需要当心那种所为的“月付”,实际上是租金贷的本质。蘑菇租房联合创始人龙东平表示,在目前形势下,公寓经营方对外,需要加强跟业主谈判的能力,找租客谈租客的能力,做产品定位的能力,做好租后客户服务的能力;对内,需要提升运营效率、人效率比才能从保障成本上的下降,确保稳定经营。对于已陷入租金贷纠纷的租户,孟博律师表示,承租人可以通过协商或者诉讼方式,要求中介机构返还剩余租期的“租金”。此外,承租人还需提升辨别能力,在处理各项事宜时,不要因轻信中介所谓“承诺”,而做出不利于自己的选择。

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